Mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp những rủi ro nào?

Trong thực tế có rất nhiều mảnh đất người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng lại có nhu cầu chuyển nhượng lại mảnh đất cho người khác. Những trường hợp chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ thì sẽ gặp những rủi ro nào? Có thực hiện được thủ tục chuyển nhượng hay không?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất  liên quan đến tài sản phải đăng ký quyền sử dụng nên theo quy định phải được lập thành văn bản và phải được công chứng. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gặp nhiều rủi ro.

 Thứ nhất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực được theo quy định.

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền mới có hiệu lực pháp luật. Sau khi Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng theo quy định thì các bên theo sự thỏa thuận có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký, sang tên.

Tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 Hồ sơ yêu cầu công chứng phải gồm có: Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó.

Như vậy, văn phòng công chứng chỉ thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ khi có đủ giấy tờ quy định. Nếu không đủ điều kiện thì Công chứng viên yêu cầu bổ sung hoặc không có sẽ có quyền từ chối nhận hồ sơ. Do vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Hotline Tư Vấn 24/7: 1900.966.993

Mà trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà, đất viết tay sẽ có thể bị coi là vô hiệu. Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người nhận chuyển nhượng không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Chẳng hạn, nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi…, nếu nhận chuyển nhượng thì chủ mảnh đất mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ hai, người chuyển nhượng có thể đòi bất kỳ lúc nào với tài sản đã chuyển nhượng mà người nhận chuyển nhượng phải trả lại cho họ nếu không có đủ căn cứ chứng minh quyền sở hữu của mình với mảnh đất đã nhận chuyển nhượng. Ví dụ, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người đã nhận chuyển nhượng thường thua thiệt.

Thứ ba, đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể dùng để thực hiện các giao dịch khác khi cần thiết như thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Để tránh những rủi ro trên yêu cầu người chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện chuyển nhượng sau khi được cấp giấy theo đúng quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, trường hợp vì những điều kiện nhất định mà bạn vẫn quyết định mua mảnh đất nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện những việc sau:

– Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Để xác minh các thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tính tham khảo.

– Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên chuyển nhượng đất đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

– Yêu cầu bên chuyển nhượng giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có) cho người nhận chuyển nhượng.

– Giấy tờ chuyển nhượng nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

– Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

Từ những phân tích trên chúng ta không nên thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên Website luatdongduong.com.vn luôn cập nhật những thông tin pháp luật nổi bật và hữu ích cho các độc giả! Quý độc giả liên hệ hotline tư vấn 1900.966.993 để được tư vấn và hỗ trợ.

Chuyên viên

Nguyễn Thanh Hà